研究“到手价”让购房成本涨多少

研究“到手价”让购房成本涨多少随机片段:研究“到手价”让购房成本涨多少
“到手价”已成行规
  利用国庆长假期间选好房子的祝先生,原本马上“下定”,只等假期结束之后开始交易,但在谈完价格之后却变得有些犹豫了。
  这套位于上海市闵行古美社区的二手房,房东挂牌价为280万元,相比社区内其他同类型的房源,价格略低。不过房产****告诉他,房东要求以“到手价”交易。在经过详细询问之后得知,祝先生承担原本应由卖家支付的税费,比如二手房交易个人所得税、房产营业税等,以及买方的****佣金,因此初略估算,购买这套挂牌价为280万元的二手房,其总价将会超过300万元。而这正是让祝先生变得有些犹豫的理由。
  其实,遭遇“到手价”的并非只有祝先生一个人。记者了解到,目前沪上二手房市场上,“到手价”已经蔚然成风。小范围调查结果显示,包括来自徐家汇、浦东联洋社区、大宁绿地、松江新城等板块的房产****反映,目前买家均要求“到手价”形式挂牌。
  分析“到手价”产生的理由,有业内人士指出,这主要跟楼市需求旺盛有着密不可分的关系。据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示,9月份上海住宅商品住宅成交量达到140万平方米,为年内次新高,仅次于今年3月份的井喷行情。有房产****直言,面对这样的行情,使得卖家重新占据上风,从而有底气挂出“到手价”。
  但毋庸置疑的是,“到手价”会变相抬高房价,并导致买家购房成本上升。从本质上来说,所谓“到手价”无非就是让卖家承担原本由卖家承担的税费,主要包括房产营业税、二手房交易个人所得税,以及****佣金等,最高有可能会超过挂牌价的8.5%。
  不同形式各有不同
  在二手房买卖过程中,由于不同的情形税费征收标准不同,因此买家所需承担的税费成本也各不相同。为了厘清不同类型物业所需承担的税费情况,本刊特地就“满五唯一”、“满五不唯一”以及“全额征收”等三种常见情形来进行详细剖析。
  满五唯一:税费负担最轻
  相对来说,“满五唯一”类型的二手房,卖家所需缴纳的最少,因此购买此类二手房,税费负担最轻。
  所谓“满五唯一”,是指购买年限超过5年,且为家庭唯一一套住房。出售这类住宅者,绝大多数处于改善目的而进行换购,属于正常的市场需求。而这其中,还得分两种情况,其中一种为普通住宅,另一种为非普通住宅。对于面积小于90平方米的普通住宅来说,如果达到“满五唯一”标准,出售时包括二手房个税、房产营业税等免征,因此其税费负担为零。而对于非普通住宅而言,则根据差额来征收房产营业税,税率为5.55%,但二手房个税则可以免征。
  满五不唯一:个税省不了
  对于“满五不唯一”类型的二手房,缴纳二手房个税。
  “满五不唯一”是指购买期限超过5年,但并非家庭唯一一套住宅。出售这类住宅,房产营业税征收方式与上述情形相同,即普通住宅免征,非普通住宅按照差额来进行征收。而二手房个税则不存在免征情形了,只是征收的标准略有不同。对于普通住宅来说,却无法提供原始购房凭证,税务部门会根据实际情况核定按照总房价1%标准征收,非普通住宅按照总房价的2%征收。
  举例说明,如在市中心区域购买同样一套总价为600万元的公寓,这套二手房如果为唯一一套住房,个税可以免征;但如果卖家手中有多套房产,那么其出售这套房产时,征收个税,其征收金额为:600万元×2%=12万元。也就是说,购买不唯一住宅,“到手价”中会包含个税支出。
  全额征收:税费负担最重
  不满五唯一、不满五不唯一两种情形,都属于全额征税类型二手房,不管是个税还是营业税,均享受不到免征优惠政策。
  根据相关规定,符合国家免征优惠政策需满足两个条件,即满5年的同时,并且是家庭唯一的生活用房,两者缺一不可。因此购买未满5年(含5年)的二手房,则根据规定缴纳个税。同时,未满5年也缴纳房产营业税,目前上海征收标准为总房价的5.55%。
  同样以上述市中心总价为600万元的公寓来举例说明。如其属于全额征收对象,初略估算其个税和营业税征收金额可达到600万元×(5.55%+2%)=45.3万元。
  谨防产生纠纷
  以“到手价”的方式交易,买方通常会产生以下一些风险:税收政策调整,买方的购房成本增加;对税收计算错误,买方购房成本增加;买卖双方因“到手价”或“成交价”约定不清,产生纠纷;甚至被****吃了差价等等。
  虽然目前仍然按照老办法来核定征收个税,但也有可能会按照新“国五条”的规定,从严按照差价的20%标准征收。这样的变化,对于非普通住宅来说,影响较大,按照新规,如一套市中心总价为600万元的公寓,当初购入价为300万元,初略估算其个税将达到(600万元-300万元)×20%=60万元;而此前按照总价2%来计税的话,只600万元×2%=12万元,两者相差48万元。
  记者在采访中了解到,有个别****公司为了吸引买家做出购买决定,少算故意漏算的方式,向买家报出一个数额较低的税费单。而一旦买家信以为真并支付定金甚至签订买卖合同,房产****变化找出各种理由,要求买家追加税费开支。而此时因为已经签订买卖合同,买家只能被“牵着鼻子走”。此外,因为“到手价”,所以容易产生成交价约定不清的情形。房东要求“净到手”,而****为了确定挂牌价,便会在“到手价”的基础上综合考虑各种税费的情况下计算出最终成交价,但由于并非每个****都能精准把握各项税费开支情况,因此一旦出现错算漏算,则很有可能会为日后产生纠纷埋下隐患。
  另外,由于目前有不少买家出于避税,有些甚至会做“阴阳合同”的形式来签订《房屋买卖合同》,因此房屋的真实成交价格不会体现在合同中,而这种错误的做法也为极个别不法****吃差价留下了可乘之机。很有可能在挂牌价中已经加上****佣金的情况下,再次要求买家承担卖家的佣金,从而多收一份佣金。